1 - Proprietario non rinnova il contratto di affitto dopo 4 anni
Buongiorno, avrei bisogno di un vs parere in merito alla casa dove risiedo con la mia famiglia di 3 persone. Premetto che da ottobre 2017 ho stipulato un contratto di affitto ad uso abitativo 4+4 per un appartamento di proprietà di una società che possiede tutto il condominio (6 palazzine da 45 appartamenti circa) a Milano. Ad oggi abbiamo saputo per vie non ufficiali che la società proprietaria sta procedendo con il non rinnovo dei contratti che giungono a scadenza in quanto ha in mente, ma al momento non è ancora deciso definitivamente, di demolire e ricostruire tutte le palazzine, perché sono vecchie di 50 anni e necessitano di molteplici interventi di ristrutturazione (sostituzione di ascensori e caldaie, rinnovo parti comuni, impermeabilizzazione cantine e box, etc). Tutto ciò perché sembra che al momento con le agevolazioni fiscali del governo convenga rifare da capo che mettere a posto i palazzi. Sostanzialmente il problema però è che lascerebbero senza casa circa 250 famiglie e con un preavviso di soli 6 mesi.
RISPOSTA
La legge consente alla società proprietaria della palazzina di non rinnovare il contratto di locazione ad uso abitativo 4 + 4, alla prima scadenza quadriennale. Mi riferisco all'articolo 3 della legge n. 431/1998, 1 comma lettera e).
Il preavviso per il mancato rinnovo deve essere pari ad almeno sei mesi.
Art. 3 della legge n. 431 del 9 dicembre 1998, n. 431. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper- ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Ieri abbiamo chiamato la proprietà proprio per verificare tale eventualità e purtroppo ci è stata confermata questa idea, che al momento è ancora sul tavolo di lavoro, ma nel frattempo si stanno davvero portando avanti non rinnovando i contratti a scadenza.
RISPOSTA
Dovrebbero comunicare la loro intenzione per iscritto, ossia tramite raccomandata a/r, nel rispetto del semestre di preavviso a garanzia del conduttore.
Il mio problema quindi è questo: dato che la prima scadenza del mio contratto sarebbe tra meno di un anno e mezzo, è possibile che procedano alla disdetta già alla prima scadenza?
RISPOSTA
Certamente sì.
Oltretutto ci sono condomini che sono arrivati pochi mesi fa e che quindi per almeno altri tre anni abbondanti non dovrebbero lasciare gli alloggi.
RISPOSTA
E' una circostanza irrilevante ai fini della presente consulenza.
Come ci dovremmo comportare per non rischiare di trovarci senza casa con soli 6 mesi di preavviso?
RISPOSTA
Proporre alla società proprietaria, un contratto transitorio di un anno, decorrente dalla scadenza del primo quadriennio, laddove i lavori di demolizione e ricostruzione dovessero ritardare per qualche motivo …
Inoltre avremmo diritto eventualmente a richiedere il rimborso dei lavori di ristrutturazione fatti a ns carico, ovviamente concordati con la proprietà, al momento dell'inizio del contratto?
RISPOSTA
E' possibile esaminare il contratto di locazione?
Nel contratto di locazione è previsto che i lavori di ristrutturazione, se concordati con la società proprietaria, devono essere rimborsati in favore del conduttore al termine del rapporto locatizio?
Resto in attesa del testo del contratto di locazione da esaminare con attenzione.
Possiamo chiedere eventualmente una proroga o una buonuscita visto il danno che ci arrecano nel concludere il contratto 4 anni prima del previsto? Vi ringrazio in anticipo e attendo un vs cortese riscontro. Distinti saluti
RISPOSTA
Un contratto di locazione transitorio di un anno, decorrente dalla scadenza del primo quadriennio. Magari i lavori avranno inizio dopo due anni dalla scadenza del vostro contratto di locazione … in questo caso, la proposta di contratto transitorio di un anno troverebbe accoglimento da parte della società proprietaria, essendo nell'interesse del locatore e del locatario.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Proprietario comunica mancato rinnovo locazione e conduttore recede con preavviso di sei mesi
Buon giorno ho un contratto di affitto di 4 più 4.
E stato rinnovato di altri 4 anni fino ottobre 2025. Ieri il padrone di casa mi manda la disdetta con scritto che ad ottobre 2025 non si rinnova più.
RISPOSTA
La scelta del proprietario di casa è legittima e non può essere contestata.
Chiedo se io posso andarmene quando voglio, se devo pagare I 6 mesi di disdetta, se devo aspettare ottobre 2025.
Grazie
RISPOSTA
Puoi andare via di casa anche prima del mese di ottobre 2025, a condizione di rispettare il preavviso di sei mesi, come previsto dall'articolo 3 comma 6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431:
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.