Suddivisione spese cancello automatico





Buongiorno, abito in una strada privata di 4 ville singole. La strada di passaggio è comune, io ne sono il proprietario mentre le altre famiglie vantano una servitu' di passaggio.

 

RISPOSTA

 

Allora, giuridicamente, non si tratta di strada in comunione, ma di una strada di proprietà esclusiva, onerata tuttavia da una servitù di passaggio prevista in favore dei proprietari delle ville singole.



All'inizio della strada vi è installato un cancello automatico che viene utilizzato da tutti. Fino ad ora la divisione delle spese di manutenzione era per nuclei famigliari (in totale 7 per 4 ville).
Recentemente si è aggiunto un ottavo nucleo famigliare, essendosi sposato il figlio di uno degli abitanti e trasferitosi nel nuovo ampliamento (di sua proprietà) della villa dei genitori.
Quest'ultimo non vuole che venga aggiunto nella ripartizione delle spese in quanto ritiene che non sia un nucleo famigliare a parte.
E' corretto?

 

RISPOSTA

 

Ecco l'importanza di cogliere la differenza tra strada in comunione e strada di proprietà individuale con servitù di passaggio in favore di terzi soggetti.
Se la strada fosse in comunione, le spese di manutenzione (comprese le spese per il cancello automatico), sarebbero suddivise ai sensi dell'articolo 1104 del codice civile e del primo comma dell'articolo 1123 del codice civile, ossia in ragione dei “millesimi” (in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione).
Più grande è la villa e più si partecipa alle spese della strada in comunione … molto semplice!!!

Art. 1104 del codice civile - Obblighi dei partecipanti. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
Art. 1123 - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Trattandosi di strada di proprietà individuale, con servitù di passaggio, quale norma dobbiamo applicare ? Il terzo comma dell'articolo 1069 del codice civile.
Art. 1069 del codice civile - Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Le spese saranno sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Se all'interno di una stessa villa, i nuclei familiari residenti sono due … il vantaggio è doppio!!!
ma allora perché non dividere la spesa “per teste”?!
A mio parere, nel caso in cui la presente controversia fosse portata all'attenzione del giudice di pace, quest'ultimo sentenzierebbe per una divisione delle spese “per teste”, a prescindere dall'appartenenza al nucleo familiare del singolo individuo.



Inoltre propone di cambiare la suddivisione delle spese da quella in atto a quella in millesimi di proprietà, cosa prevede la legge in merito?
Grazie per l'aiuto

 

RISPOSTA

 

La suddivisione per millesimi riguarderebbe una strada in comunione, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile.
Sussistendo una servitù di passaggio su strada di proprietà individuale, dobbiamo considerare il "vantaggio" di attraversare la strada utilizzando il cancello automatico.
Cosa dobbiamo intendere per vantaggio?
Suddivisione per teste? Suddivisione per nucleo familiare? Suddivisione per tempo di permanenza nelle rispettive ville (ad esempio, alcuni proprietari utilizzano la villa soltanto nel periodo di vacanze estive) etc etc
A mio parere, il criterio più obiettivo è quello della suddivisione della spesa per teste.
Vi invito a trovare un accordo tra di voi, al fine di evitare un contenzioso per una vertenza relativamente di poco conto.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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