Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

Casa popolare insalubre migliorie apportate dall'affittuario





Da circa 12/13 anni vivo in casa popolare nella provincia di xxxxxxxx. Inizialmente stavamo in un appartamento che denomino "Via Sbrilli", adesso mi è stato assegnato un nuovo alloggio da un anno che denomino "Via Margherite". Via Sbrilli era un posto insalubre fin dall'inizio, la società che si occupa delle case popolari, xxxxxxxx, ha effettuato innumerevoli manutenzioni straordinarie per cercare di sistemare la situazione ma ciò non è mai avvenuto. Noi abbiamo pagato l'affitto di questo appartamento in maniera regolare fino a che non ci siamo accorte che la casa ci aveva provocato dei problemi di salute (asma a tutti i componenti della famiglia). Lo scorso anno ci siamo rifiutati di pagare l'affitto perché la situazione era diventata insostenibile e, dopo aver minacciato di chiamare la ASL per effettuare degli accertamenti, finalmente l'azienda xxxxxxxxx si è mossa dandoci un nuovo alloggio. N.B. All'interno dell’alloggio abbiamo lasciato delle inferriate in ferro battuto messe A NS. CARICO per la sicurezza della casa visto che l'appartamento si trovava con una finestra sulla strada e perciò di facile accesso, e un passamano posto sulle scale interne della casa. Il tutto del valore ipotizzabile di € 700.

Adesso siamo in Via Margherite e adesso stiamo pagando regolarmente l'affitto ma ci stanno ancora contestando i vecchi affitti non pagati. A nostro avviso ci sembra ingiusto dover pagare l'intero ammontare degli affitti mancanti (circa 1300€) riteniamo che abbiano ricevuto già troppi soldi per un posto considerato inagibile e vorremmo chiedere di abbonarci i vecchi affitti oppure di riconsiderare la cifra richiesta scontandola considerevolmente e inserendo, ad esempio, il valore delle inferriate che, per ovvi motivi, non abbiamo potuto riprendere.
Che cosa dice la legge in merito? Grazie

 

RISPOSTA

 

Si tratta di migliorie che possono essere richieste all'ente proprietario.

Leggiamo gli articoli 1575, 1576 e 1580 del codice civile, a proposito degli obblighi dell'ente proprietario di un immobile concesso in locazione.

Art. 1575 del codice civile - Obbligazioni principali del locatore.
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1576 del codice civile - Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1580 del codice civile - Cose pericolose per la salute.
Se i vizi dell'immobile o di parte notevole di esso espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Le norme di legge ti danno pienamente ragione tuttavia, come dimostrare lo stato insalubre del precedente immobile, considerato che non hai più chiamato l’ASL?
Se avessi tra le mani un verbale della ASL, relativo all'insalubrità dell'immobile, potresti portarlo all'attenzione del giudice del tribunale civile.
Ma in questo caso, di quali prove sei in possesso?
Se domani l'ente proprietario dovesse notificarti un decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni di locazione non riscossi, come fare opposizione entro 40 giorni?
Sei in possesso dei certificati medici relativi alla patologia che vi ha colpito?
Ha conservato le fotografie dello stato dei luoghi?
Riguardo il rimborso della spesa pari a 700 euro, vorrei esaminare il contratto di locazione. Il contratto potrebbe prevedere che le migliorie debbano essere preventivamente autorizzate dall'ente proprietario, al fine di chiedere un successivo rimborso.
Nel silenzio del contratto, in materia di migliorie, dobbiamo fare riferimento all'articolo 1592 del codice civile:

Art. 1592 del codice civile - Miglioramenti.
Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Resto in attesa del contratto di locazione da esaminare per completare la presente consulenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti: