1 - Immobile in comproprietà tra coeredi concesso in comodato soltanto da un coerede
Il mio compagno è proprietario per un mezzo "pro quota indivisa" con il fratello di alcuni immobili tra cui un trilocale che in passato è sempre stato affittato. Attualmente il trilocale è invece occupato gratuitamente dal figlio maggiore del fratello. Il mio compagno non è stato informato né in alcun modo interpellato per sapere se fosse d'accordo a concederlo in "comodato".
A me sembra che il "comodato" di una proprietà comune può essere concesso solo con il consenso unanime di tutti i comproprietari.
RISPOSTA
Non è proprio così, secondo la giurisprudenza della Cassazione. La sentenza del 4 luglio 2012 numero 11135, si riferisce al contratto di locazione, ma esprime un principio giuridico applicabile anche al contratto di comodato. Leggiamo la massima di tale sentenza.
CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONI UNITE - SENTENZA 4 luglio 2012, n.11135
“La locazione della cosa comune (immobile) da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 codice civile, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, codice civile, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.
Cosa significa tale massima ? Il contratto di comodato è valido ma il comproprietario che non è stato avvertito, può
A)ratificare il contratto di comodato, con raccomandata a/r, rendendolo inattaccabile.
B)non ratificarlo, quindi chiedere l'immediata restituzione del bene, ai sensi dell'articolo 1810 del codice civile, sempre con raccomandata a/r inviata al comodatario ed agli altri comproprietari.
Ti consiglio quindi di procedere alla richiesta di immediata restituzione dell'immobile, ai sensi del secondo comma dell'articolo seguente.
Art. 1810 del codice civile. Comodato senza determinazione di durata.
Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.
Può il mio compagno chiedere (come è stato fatto con la sorella per l'occupazione dell'appartamento in cui era residente il mio compagno) una "indennità di occupazione" al fratello che ha destinato un bene comune ud uso personale in favore del figlio o, in questo caso, deve richiedere la sottoscrizione di un contratto d'affitto al nipote ? Se si sottoscrive un contratto d'affitto con il nipote, si possono richiedere gli arretrati ?
Resto a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Distinti saluti
RISPOSTA
Non ha titolo per chiedere una indennità di occupazione per due motivi
A)la sentenza della cassazione di cui sopra, per cui il contratto di comodato è valido ed efficace, almeno fino a quando il comproprietario non richieda l'immediata restituzione del bene con raccomandata a/r. Non è possibile inoltrare richiesta di arretrati.
B)il nipote non è un comproprietario/coerede, quindi occorre procedere con la stipula di un contratto di locazione. Il nipote verserà il canone di locazione “pro quota” ai comproprietari dell'immobile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Immobile in comproprietà tra coeredi, contratto di comodato. Non si può essere allo stesso tempo comodante e comodatario pro quota, comunione pro indiviso e comunione pro diviso
Buongiorno, si tratta di disporre l'appartamento ereditato da me e mio fratello dopo la morte di mia madre.
RISPOSTA
Immagino che tua madre sia morta da vedova.
Premetto che ho rinunciato al 50% dell'eredità in favore dei miei due figli.
RISPOSTA
Quindi i tuoi figli hanno accettato l'eredità, successivamente alla tua rinuncia.
Volendo dare in comodato d'uso l'appartamento a mio figlio, in accordo con mio fratello, il comodatario in questo caso sarebbe anche "comodante" al 25% con la sorella.
RISPOSTA
Non si può fare …
Ciascuno dei comproprietari dell'appartamento ha diritto di utilizzarlo, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Sono comproprietari per quote indivise, quindi il loro diritto di utilizzare l'appartamento si ferma soltanto a fronte del medesimo diritto dell'altro comproprietario.
Il contratto deve citare mio figlio in qualità di comodante in quota parte oltre che di comodatario?
RISPOSTA
Non si può fare, trattandosi di comunione pro indiviso.
Qual è la differenza tra comunione pro indiviso e comunione pro diviso?
Si distingue tra comunione pro indiviso, che si ha quando il diritto di ciascuno dei comunisti investe l'intera cosa, e comunione pro diviso, quando a ciascuno è assegnata una parte fisica individuata dell'immobile.
Se la quota di tuo figlio fosse la camera da letto e la quota di tuo fratello fosse il soggiorno, si sarebbe potuto fare un comodato del soggiorno, in favore di tuo figlio … spero di avere reso l'idea!
Oppure basta solo inserire mio fratello e mia figlia che danno in comodato l'appartamento? Prima di redigere il contratto che poi registreremo vorrei chiarire questo passaggio. Grazie per l'attenzione e cordiali saluti.
RISPOSTA
Per carità, nessuno vi impedisce di fare un simile contratto di comodato … ma al momento della registrazione (adempimento che però non è obbligatorio), il funzionario dell'agenzia delle entrate vi farà notare che si tratta di un contratto nullo.
Vorrei capire qual è il motivo per cui volete fare questo comodato, magari vi posso suggerire una soluzione alternativa, coerente con la legge. Resto in attesa di un tuo riscontro per concludere la presente consulenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
