Tassazione acquisto casa del cittadino residente in UK IMU prima casa
Salve, vorrei fare le seguenti operazioni:
- acquistare una casa
- ricevere un garage in donazione da mio padre
- annettere la casa al garage
- passare l'usufrutto della sola casa a mio padre
Io sono residente in UK, mio padre in Italia.
Vorrei quindi approfondire il tema fiscale per capire se ci sono configurazioni che mi permettono di risparmiare sulle imposte.
RISPOSTA
Procediamo con ordine.
1) Acquistare una casa in Italia, se sei residente in UK. Non si tratterà ovviamente della tua abitazione principale, pertanto la tassazione sarà la seguente:
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro proporzionale del 9% (con un minimo di 1000 euro)
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Se il venditore è l'impresa costruttrice, l’acquirente dovrà pagare:
- l’Iva al 10%
- l’imposta di registro fissa di 200 euro
- l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Qual è la base imponibile sulla quale calcolare le imposte al 9% anziché al 10%?
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.
Quando la vendita della casa è soggetta all'imposta di registro, si applica il sistema del prezzo – valore (il valore catastale). Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
2) Secondo step
La donazione del garage del padre.
Non pagherete l'imposta di donazione, poiché il valore del garage è inferiore alla franchigia di 1 milione di euro.
Il donante pagherà l'imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell'immobile nonché l'imposta catastale, sempre nella misura dell'1% del valore dell'immobile.
La base imponibile è sempre il valore catastale, come calcolato di seguito.
Per la precisione occorre moltiplicare la rendita attribuita agli immobili dal Catasto per i coefficienti di aggiornamento applicabili caso per caso. Si rende necessario innanzitutto rivalutare la rendita catastale (articolo 3, commi 48 e 51, legge 662/1996) con le seguenti aliquote: 5% per la rendita catastale dei fabbricati; il prodotto così ottenuto va poi moltiplicato per i seguenti coefficienti (ai sensi del Dm 14 dicembre 1991):
- 75, per i terreni;
- 34 per i fabbricati di categoria C/1 (i negozi) e del gruppo E;
- 50 per i fabbricati di categoria A/10 (uffici) e del gruppo D (opifici);
- 100, per tutti gli altri fabbricati e, quindi, in particolare, per le abitazioni.
3) Terzo step
Nella donazione, il garage sarà indicato come pertinenziale rispetto all'appartamento.
4) Quarto step
Devi fare una donazione in favore di tuo padre, avente ad oggetto il solo usufrutto della casa. Non pagherai l'imposta di donazione, perché siamo ben sotto la franchigia da 1 milione di euro.
Se tuo padre prenderà la residenza presso questo immobile, oggetto di usufrutto, dovrai pagare soltanto l'imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro cadauna, al momento della donazione.
Terminati tutti gli step, tuo padre non pagherà l'IMU sull'appartamento, perché sarà la sua prima casa in usufrutto, mentre tu pagherai l'IMU sul garage. L'esenzione dall'Imu spetta per tutti gli immobili per uso abitativo e relative pertinenze che vengono utilizzati come prima casa dal proprietario. Ai fini fiscali gli immobili debbono essere dichiarati dal proprietario, tranne il caso in cui è presente un diritto di usufrutto.
A conferma:
Appartamento in usufrutto, si paga l'Imu sul garage di pertinenza sul quale non è previsto lo stesso diritto?
Come risparmiare sulle imposte?
Tuo padre dovrebbe essere usufruttuario sia dell'appartamento che del garage pertinenziale.
Dovrebbe donarti soltanto la nuda proprietà del garage, riservando per se stesso l'usufrutto sull'immobile donato.
Fermo restando che tuo padre dovrebbe trasferire la residenza anagrafica nell'appartamento in usufrutto, per estendere l'esenzione IMU “prima casa” anche sul garage pertinenziale, oggetto di un suo diritto reale di godimento (usufrutto).
A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.
Cordiali saluti.
