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- Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato
Esempio di tassazione compravendita di quota immobiliare ereditata con il sistema del prezzo valore
Il 10.11.2023 muore a Roma mio cugino Filippo.
Gli eredi sono tre cugini che ereditano il patrimonio del de cuius in parti uguali:
Michele, Giuseppe e Alessio
La successione è stata presentata all'Agenzia delle Entrate in data 19.07.2024.
Tra gli altri beni ereditati vi è un piccolo appartamento sito in Roma.
La Visura Storica per immobile aggiornata al 22.08.2024 (post successione) di questo piccolo appartamento riporta i seguenti dati:
- Foglio 561
- Particella 80
- Sub 30
- Zona Cens. 3
- Categoria A/3
- Classe 3
- Consistenza 3 vani
- Superficie catastale totale 41 mq
- Rendita Euro 340,86
Gli intestatari dell'immobile nella riferita Visura Storica per immobile sono :
- Michele proprietà per 1/3 ;
- Giuseppe proprietà per 1/3 ;
- Alessio proprietà per 1/3.
Ora, Alessio (il sottoscritto) desidera acquistare dal cugino Michele il suo terzo di proprietà di questo immobile.
Cortesemente desidero sapere da Voi quali tasse in percentuale e in valore, saranno a carico di Michele (il venditore) ed Alessio (l'acquirente)
Grazie della Vostra risposta.
Cordiali saluti
RISPOSTA
La premessa della consulenza è la seguente: questo immobile non è l'abitazione principale né di Michele né di Alessio. Trattandosi inoltre di una vendita tra privati al di fuori dell'esercizio di un'attività commerciale-imprenditoriale, si applicherà l'imposta di registro in misura proporzionale. Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
-l’imposta di registro proporzionale del 9%
-l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
-l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
L’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.
Più complesso il calcolo per la base imponibile sulla quale applicare l'imposta di registro al 9%, tramite il sistema del “prezzo-valore”, introdotto dall'articolo 1, comma 497 della legge n. 266/2005 del 23 dicembre 2005.
Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.
Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.
Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto.
Domanda: come calcolare il valore catastale?
Moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120
Applichiamo la formula matematica al caso concreto:
340,90 * 1,05 * 120 = 42.940,80 euro
42.940,80 / 3 (si tratta della quota immobiliare di 1/3) = 14.313,60 euro
Qual è il 9% della base imponibile di 14.313,60?
Imposta di registro pari a 1.288,22 euro + 50 euro di imposta catastale + 50 euro di imposta ipotecaria.
Ovviamente dovrai aggiungere l'onorario del notaio oltre alle marche da bollo da 16 euro.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.