Inabitabilità ed inagibilità attico ai fini IMU. Quando un immobile è inagibile?
Nel nostro palazzo esiste un attico, al di sopra del cui appartamento venne abusivamente fatto costruire dal proprietario in anni lontani un superattico. Successivamente il suddetto proprietario regolarizzò la nuova costruzione tramite un'oblazione al comune. Questo superattico risulta a tutt'oggi accatastato e dotato di abitabilità?
RISPOSTA
Immagino che si sia trattato di uno dei tanti condoni edilizi fatti negli anni '90; ad ogni modo, attualmente risulta accatastato e dotato di abitabilità.
Il tecnico che di recente ha rifatto i millesimi del palazzo (non ancora ratificati) non ha conteggiato il superattico, con la motivazione che non sarebbe abitabile. Esso è collegato tramite scala al lastrico solare, ma si troverebbe in uno stato fatiscente (privo di rifiniture, etc.). Sottolineo che tale costruzione, oltre a gravare con il suo peso sul palazzo, ne deturpa gravemente l'immagine, togliendole simmetria ed eleganza. Inoltre causa spese di manutenzione, regolarmente pagate nel corso degli anni dal condominio, in ragione dei 2/3.
Il mio quesito è il seguente : il tecnico non attribuendo millesimi ( mi riferisco a quelli delle spese generali) al superattico ha trasgredito qualche norma? In caso affermativo non sarebbe questa nè l'unica nè la più grave irregolarità di un lavoro che non è esagerato definire sconcertante.
RISPOSTA
Allora dobbiamo chiederci, quando un immobile è inagibile ?
Un immobile può essere definito inagibile ed inabitabile se sussistono le seguenti condizioni:
- Esistenza di crolli parziali/totali dell’immobile e/o presenza significativa di lesioni strutturali orizzontali e/o verticali
- Mancanza/insufficienza di servizi igienici essenziali (riscaldamento/idrico/elettrico)
- Mancanza totale di pavimenti
- Mancanza totale di serramenti
- Necessità di rifacimento della copertura per presenza di infiltrazioni d’acqua
- Immobile in fase di ristrutturazione (con permesso di costruzione)
Se il superattico è inagibile – inabitabile, il suo proprietario deve presentare istanza all'ufficio tributi del comune, al fine di ottenere l'abbattimento IMU del 50%. Il contribuente, per ottenere la riduzione del 50% della base imponibile prevista per l’IMU in caso di immobile inagibile, deve presentare l'apposita dichiarazione IMU, utilizzando il modello ministeriale.
L’inabitabilità o inagibilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva (vedi modello) ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n.445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente.
Ora il tecnico quando ha deciso di non attribuire i millesimi al superattico, ha giustificato tale decisione con un rinvio alla perizia dell'ufficio tecnico comunale ovvero all'istanza del proprietario per ottenere la dichiarazione di inagibilità.
Oppure ha scritto che non è abitabile, perché semplicemente ha deciso così in modo arbitrario ?
L'assenza di rifiniture non rende un immobile inagibile; inoltre, un immobile utilizzato dal proprietario che è fonte di spesa per l'intero condominio, non potrebbe mai essere considerato inagibile.
Non solo … ipotizziamo anche che l'immobile sia “ufficialmente” inagibile !
Non è certamente colpa dei condomini se l'immobile è inabitabile … è colpa oppure è volontà del suo proprietario.
Ed allora perché dovrebbero rimetterci tutti i condomini, per una scelta personale del proprietario del superattico ?!
Il superattico laddove fosse effettivamente inagibile, potrebbe essere esonerato dalle spese condominiali, soltanto con l'unanimità dei consensi da parte di tutti i proprietari, visto che tale decisione va a ledere i diritti soggettivi dei singoli condomini.
Trattasi in sintesi di grave irregolarità nella redazione delle tabelle millesimali.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
