Il debitore può procedere alla vendita del bene pignorato oppure ipotecato, con il consenso di agenzia entrate riscossione che si soddisfa sul ricavato
Oggetto: domanda per vendita ai sensi dell'art. 52, comma 2-bis del D.P.R. 29/09/1973. n. 602, per scioglimento comunione di proprietà indivisa in base all'art. 1111 del codice civile di immobile ipotecato da Agenzia Entrate Riscossione.
PROBLEMA: l'Agenzia Entrate Riscossione esige un prezzo minimo di vendita determinato su base catastale, estremamente superiore al valore di mercato, impedendo la vendita dell'imm.le – è legittimo?
Sono comproprietario non debitore al 50% di un immobile il cui restante 50% è gravato da ipoteca legale dall'Agenzia Entrate Riscossione. Dovendo procedere allo scioglimento della proprietà indivisa in base all'art 1111 c.c. e per non arrivare al pignoramento, Il debitore, in accordo con un acquirente ha inoltrato presso l'A.E.R. domanda di vendita in base dell'art. 52, comma 2-bis del D.P.R. 29/09/1973. n. 602. L'ente ha risposto che la domanda sarebbe stata accolta solamente se il prezzo di vendita fosse stato conforme all'art. 79 del D.P.R. 29/09/1973. n. 602, che prescrive che "Il prezzo base dell'incanto" è pari all'importo stabilito a norma dell'articolo 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986. Tale importo, l'ignoto funzionario lo definiva "inderogabile", per "l'ipotetica vendita dell'immobile al primo incanto di un'asta immobiliare (rivalutazione della rendita moltiplicata per tre)”.
Consultando più approfonditamente la legge, ho constatato che il valore dell'immobile determinato con il semplice calcolo parametrico del comma 4, non appare identificabile con il vero valore dell'immobile che ne permetterebbe la vendita all'asta, è solamente un valore convenzionale di riferimento, utilizzabile dall'ente per evitare la procedura di rettifica delle imposte e altre eventuali verifiche fiscale. Proprio per stabilire un prezzo base che consenta l'effettiva vendita, il successivo comma 5 dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 dispone che, "in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato", il prezzo calcolato con il precedente comma 4 debba essere allineato con il valore di mercato. Inoltre ho constatato che il criterio della determinazione del prezzo a base d'asta nei procedimenti espropriativi basato sul "prezzo di mercato", è stato inequivocabilmente sancito e confermato dall'art. 568 del codice di procedura civile, (Determinazione del valore dell'immobile), che senza dubbi di interpretazione stabilisce che "Agli effetti dell'espropriazione il valore dell'immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto nominato ai sensi dell'articolo 569, primo comma.........................".
Questo atteggiamento intransigente dell'ente, che non ha motivato GIURIDICAMENTE la INDEROGABILITA' del prezzo, impedendo qualsiasi possibilità di vendere l'immobile del valore di € 200.000,00 circa per il 100% di proprietà, mi sta causando gravi danni economici e ha comportato la perdita dell'acquirente.
Si chiede quindi:
1) se la pretesa dell'ente di ignorare il comma 5 dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 e l'art. 568 c.p.c. e qualsiasi altra normativa pertinente dichiarando inderogabile il prezzo è legittima;
2) Nel caso in cui l'ente fosse in difetto, si chiede qual è la procedura più breve per vendere l'imm.le in base dell'art. 52, comma 2-bis del D.P.R. 29/09/1973. n. 602 e costringere l'ente ad accettare il prezzo;
3) Si chiede infine quali sono gli eventuali reati commessi dall'agente alla riscossione e se è possibile chiedere il risarcimento per mancata vendita dell'immobile. Distinti saluti
RISPOSTA
Una doverosa premessa di carattere normativo sistematico, per inquadrare nel migliore dei modi la fattispecie di cui all'articolo 52 comma 2 bis del D.P.R. 29/09/1973. n. 602
Il comma 2 bis prevede che il debitore abbia la facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato oppure ipotecato, con il consenso di agenzia entrate riscossione, al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b)!
Quali valori?
Se il bene del debitore è pignorato, il valore sarà quello attribuito nel verbale di pignoramento. Diversamente, il valore sarà stabilito ai sensi dell'articolo 79 comma 1, norma che rinvia al testo unico imposta registro, ossia “il prezzo base dell'incanto è pari all'importo stabilito a norma dell'articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre”. Attenzione: l'articolo 79 comma 1 rinvia esclusivamente al comma 4 dell'articolo 52 del testo unico imposta di registro. Non si applica al caso “de quo” il comma 5 del predetto articolo 52!
Vi è poi una norma di chiusura, ossia l'articolo 80 del DPR n. 602/1973: il legislatore prevede che debitore esecutato ovvero l'agente per la riscossione possa presentare istanza al giudice competente, nel caso in cui il valore del bene, determinato ai sensi dell'articolo 79 (ossia ai sensi del comma 4 dell'articolo 52 del testo unico imposta registro … ma non del comma 5 che non è richiamato dal DPR n. 602/1973), sia manifestamente inadeguato. Sarà quindi il giudice e non il funzionario di agenzia entrate riscossione a nominare un esperto che possa stimare un congruo valore di vendita dell'immobile.
In questo caso, né il debitore né l'agente per la riscossione hanno ritenuto opportuno esercitare la facoltà di adire il giudice, ai sensi dell'articolo 80 comma 2 lettera b).
Art. 52 DPR n. 602/1973 (Procedimento di vendita)
1. La vendita dei beni pignorati è effettuata, mediante pubblico incanto o nelle altre forme previste dal presente decreto, a cura del concessionario , senza necessità di autorizzazione dell'autorità giudiziaria.
2. L'incanto è tenuto e verbalizzato dall'ufficiale della riscossione.
2-bis*.Il debitore ha facoltà di procedere alla vendita del bene pignorato o ipotecato al valore determinato ai sensi degli articoli 68, 79 e 80, comma 2, lettera b), con il consenso dell’agente della riscossione, il quale interviene nell’atto di cessione e al quale è interamente versato il corrispettivo della vendita. L’eccedenza del corrispettivo rispetto al debito è rimborsata al debitore entro i dieci giorni lavorativi successivi all’incasso.
2-ter.Nel caso in cui il debitore eserciti la facoltà di cui al comma 2-bis, la vendita del bene deve aver luogo entro i cinque giorni antecedenti la data fissata, ai sensi degli articoli 66 e 78, per il primo incanto, ovvero la nuova data eventualmente fissata per effetto della nomina di cui all'articolo 80, comma 2, lettera b).
2-quater.Se la vendita di cui al comma 2-ter non ha luogo nei cinque giorni antecedenti la data fissata per il primo incanto e vi è necessità di procedere al secondo, il debitore, entro il giorno che precede tale incanto, può comunque esercitare la facoltà prevista dal comma 2-bis al prezzo stabilito ai sensi degli articoli 69 e 81
*Comma aggiunto dall'art. 10, comma 13-terdecies, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201
Art. 68 DPR n. 602/1973(Prezzo base del primo incanto)
1. Se il valore dei beni pignorati non risulta da listino di borsa o di mercato, il prezzo base del primo incanto è determinato dal valore ad essi attribuito nel verbale di pignoramento.
2. Tuttavia, quando il concessionario lo richiede, e in ogni caso per gli oggetti preziosi, il prezzo base è stabilito da uno stimatore designato dal giudice dell'esecuzione. Nello stesso modo si provvede, sentito il concessionario , se vi è richiesta del debitore e la nomina dello stimatore risulti opportuna in rapporto alle particolari caratteristiche dei beni pignorati.
Art. 79 DPR n. 602/1973 (Prezzo base e cauzione)
1. Il prezzo base dell'incanto è pari all'importo stabilito a norma dell'articolo 52, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, moltiplicato per tre.
2. Se non è possibile determinare il prezzo base secondo le disposizioni del comma 1, il concessionario richiede l'attribuzione della rendita catastale del bene stesso al competente ufficio del territorio, che provvede entro centoventi giorni; se si tratta di terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria, il prezzo è stabilito con perizia dell'ufficio del territorio.
3. La cauzione prevista dall'articolo 580 del codice di procedura civile è prestata al concessionario ed è fissata, per ogni incanto, nella misura del dieci per cento del prezzo base.
Art. 80 DPR n. 602/1973 (Pubblicazione e notificazione dell'avviso di vendita)
…
2. Su istanza del soggetto nei confronti del quale si procede o dell'agente della riscossione, il giudice può disporre:
a)che degli incanti, ferma la data fissata per gli stessi, sia data notizia al pubblico a mezzo di giornali o con altre idonee forme di pubblicità commerciale;
b)la vendita al valore stimato con l'ausilio di un esperto da lui nominato, nel caso in cui ritenga che il valore del bene, determinato ai sensi dell'articolo 79, sia manifestamente inadeguato. Se l'agente della riscossione lo richiede, il giudice può nominare un ausiliario che riferisca sulle caratteristiche e sulle condizioni del bene pignorato, e può assegnare ad esso la funzione di custode del bene.
2-bis Nei casi di cui al comma 2, le spese sono anticipate dalla parte richiedente e liquidate dal giudice in prededuzione. In deroga a quanto disposto dall'articolo 53, comma 1, il pignoramento non perde efficacia se, per effetto delle nomine di cui al comma 2 del presente articolo, il primo incanto non può essere effettuato entro duecento giorni dall'esecuzione del pignoramento stesso. Tanto premesso, risponderò alle tue domande:
1) La decisione è legittima giacché la norma in questione richiama il comma 4 ma non il comma 5 dell'articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
2) L'ente non è in difetto tuttavia il debitore avrebbe potuto ricorrere al giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo 80 comma 2 lettera b) del testo unico in materia di riscossione coattiva-tributaria.
3) Nessuno illecito, né di carattere civile né di carattere penale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
