Danni alla proprietà privata condomino lavori bonus facciate 90%

Buongiorno, sono proprietario di un appartamento in un condominio composto da 44 unità in cui sono stati eseguiti dei lavori in facciata sfruttando il bonus facciate del 90%.
Vi chiedo una consulenza riguardo alla cattiva gestione dei lavori da parte dell'amministratore e del direttore dei lavori.
Per riepilogare:
I lavori non stavano andando bene con ritardi, cattive esecuzioni e danni alle preesistenze. Apprestamenti per la sicurezza come da D.Lgs 81/08 quasi inesistenti.
Durante alcuni colloqui informali amministratore e il direttore dei lavori sono stati accusati di cattiva gestione del cantiere e dell'impresa, hanno cercato di difendersi e alla fine i condomini hanno deciso di andare avanti non avendo molta scelta.
Per avere conoscenza di costi della sicurezza, cronoprogramma e penale avevo anche richiesto per e mail il Contratto di Appalto e il PSC ad amministratore e a D.L.
Non ho mai ricevuto nulla nonostante i solleciti telefonici.
Nel corso dei lavori l'impresa ha anche usato il mio giardino privato come spazio per stoccare parte del ponteggio smontato senza chiedere il permesso e causando un danno tale da richiedere l'intervento di un giardiniere per il ripristino. Ho puntualmente segnalato l'accaduto con e mail e foto all'amministratore e alla D.L. e avvertendo che avrei richiesto un preventivo ad un giardiniere.
A inizio dicembre è stata fatta una riunione di condominio per fare il punto della situazione. Naturalmente ogni condomino ha esternato il proprio malumore e io ho ribadito il danno al giardino.
Poi, con lettera infilata nella cassetta della posta, abbiamo ricevuto la richiesta di pagamento del saldo totale dei lavori "assolutamente entro il 15/12 altrimenti non potremo avere lo sconto in fattura" e poi prosegue "stiamo procedendo al calcolo di quanto dovrà essere scorporato in base alle contestazioni dei condomini".
Ho provveduto al pagamento il 15/12 ma ho detratto dalla quota da me dovuta, le spese per i danni ricevuti e, a giustificazione, ho inviato una email all'amministratore allegando il preventivo del giardiniere. Non ho avuto risposta.
La scorsa settimana, sempre con comunicazione infilata nella cassetta della posta, ho ricevuto un sollecito a pagare la restante parte dell'intero importo di mia spettanza, come se niente fosse, ignorando le segnalazioni per i danni da me subiti.
Vorrei sapere come comportarmi, se sono abbastanza tutelato da potermi permettere di non pagare
Grazie

RISPOSTA

Sei tutelato dall'articolo 2050 del codice civile, applicabile ai danni cagionati dall'appaltatore, tuttavia vorrei fare un discorso più a 360 gradi …
Art. 2050 del codice civile - Responsabilità per l'esercizio di attività pericolose. Chiunque cagiona danno ad altri nello svolgimento di un'attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, è tenuto al risarcimento, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il danno.

L'appaltatore, prima di firmare un contratto di appalto, dovrebbe indicare al committente una polizza assicurativa per i danni cagionati a terzi oppure ai beni del committente, durante l'esecuzione dei lavori.
Se l'amministratore fosse un amministratore competente, ti avrebbe scritto: Egr. sig. Rossi, riscontro la sua richiesta di risarcimento danni, comunicandole che abbiamo tempestivamente attivato la polizza n. 000000 compagnia assicurativa xxxxxx, a garanzia dei lavori eseguiti dall'appaltatore Alfa SRL e che presto seguirà sopralluogo del giardino di sua proprietà, da parte del perito assicurativo. La prego si scusarci per l'equivoco, tuttavia le chiedo ugualmente di corrispondere l'intero importo richiesto a saldo per i lavori, stante la delicatezza dei meccanismo contabili legati al bonus facciate del 90%.
Distinti saluti.

RISPOSTA

Se l'amministratore ti avesse scritto una comunicazione di questo tipo, probabilmente non ci sarebbe alcuna vertenza.
Ma allora mi pongo due domande: l'appaltatore è assicurato?
Riuscirà questo amministratore a farvi ottenere il bonus facciate del 90%?
Premesso che le lettere infilate nella buca della posta sono giuridicamente inesistenti (quindi tu non hai ricevuto nulla, quanto meno dal punto di vista giuridico), riceverai nell'ordine:
-lettera raccomandata a/r di costituzione in mora del debitore ai sensi dell'articolo 1219 del codice civile
-decreto ingiuntivo per l'importo non pagato, subito dopo l'approvazione del bilancio rendiconto relativo all'annualità 2021
-attenzione al termine di 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, per fare opposizione con atto di citazione al tribunale civile, instaurando un ordinario processo civile di cognizione. In assenza di opposizione entro il termine di 40 giorni dalla notifica, il decreto ingiuntivo diventerà inoppugnabile.
Nel corso del processo di opposizione al decreto ingiuntivo, chiederai al giudice del tribunale civile il rigetto delle pretese del creditore, in ragione del tuo diritto di portare in compensazione il credito derivante dal risarcimento dei danni alla proprietà privata. Probabilmente il giudice nominerà un CTU per la quantificazione del danno al tuo giardino.
Un consiglio: la vertenza si può risolvere con una telefonata all'amministratore.
Possibile che l'appaltatore non abbia un'assicurazione per i danni cagionati durante l'esecuzione dei lavori?!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1219, 2050 del codice civile