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- Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato
Vendita errata di terreno passato per usucapione: implicazioni legali e possibilità di risarcimento
Ho venduto per distrazione un terreno non più di mia proprietà in quanto passato ad altro soggetto per usucapione (in merito abbiamo redatto scrittura privata, poi null'altro è stato fatto).
RISPOSTA
Secondo la sentenza del Tribunale di Roma del 7 aprile 2021, la scrittura privata di accertamento dell'usucapione non è trascrivibile nei pubblici registri, avendo esclusivamente un valore dichiarativo.
Sono trascrivibili secondo il numero 12-bis dell'articolo 2643 del codice civile, “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (notaio)”.
Il numero 12 bis è stato aggiunto all'articolo del codice civile, dall'art. 84 bis, comma 1, del decreto legge del 21 giugno 2013, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 9 agosto 2013, n. 98. Questa scrittura privata può essere soltanto annotata a margine della trascrizione del contratto, soltanto a titolo di pubblicità notizia.
Ora il soggetto che ha il terreno per usucapione mi chiede risarcimento danni.
RISPOSTA
Chiede un risarcimento danni, assumendo quale fonte del risarcimento, questa scrittura privata di natura ricognitiva.
Indubbiamente hai cagionato un danno di natura patrimoniale, tuttavia nulla impedisce a questo soggetto di procedere con atto di citazione al tribunale civile, per far dichiarare l'avvenuta usucapione, in danno dell'odierno acquirente.
Se così fosse tuttavia, sarebbe l'acquirente a chiederti un risarcimento danni … e forse questo scenario sarebbe persino peggiore per te, avendo celato questo negozio ricognitivo, al momento del rogito dinanzi al notaio.
Trattasi di terreno agricolo con scarsissimo valore
RISPOSTA
Pertanto immagino che anche la richiesta di risarcimento danni sia limitata …
Ci sono gli estremi per sostenere una causa civile o lascio perdere e trovo un accordo?
RISPOSTA
Ti consiglio di trovare un accordo, specialmente se l'importo richiesto a titolo risarcitorio è ragionevole e limitato.
Non temo tanto questa causa con il vicino in possesso del negozio ricognitivo dell'usucapione, quanto la causa che potrebbe fare l'acquirente, se subisse una sentenza di compiuta usucapione del terreno oggetto di compravendita.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.