Danni conseguenti ai lavori eseguiti nell'unità immobiliare sovrastante

Salve, scrivo per chiedere gentilmente una consulenza sulla seguente situazione
Richiesta di consulenza legale relativa ai danni conseguenti ai lavori eseguiti nell'unità immobiliare sovrastante sita in Via F........ 18 – Bologna
Richiedente S. C. M.
Conduttrice dell'immobile sito in:
Via F......... n. 18 – Bologna
2° Piano – Interno 4
Proprietario dell'immobile:
Sig. G. M.
Proprietario dell'unità immobiliare sovrastante:
Sig. T. L.
Premessa
Intendo sottoporre alla vostra attenzione la vicenda che mi coinvolge direttamente in qualità di conduttrice dell'immobile sopra indicato, al fine di ottenere un parere in merito alla fondatezza della richiesta di risarcimento già avanzata e alla strategia più opportuna per la tutela dei miei diritti.
La vicenda trae origine dai lavori di ristrutturazione eseguiti nell'appartamento sovrastante di proprietà del Sig. T. L., durante i quali si sono verificati ripetuti episodi di cedimento dell'intonaco dei soffitti del mio appartamento.
Il primo episodio risale al 13 febbraio 2025.
Da quel momento, e per l'intero anno 2025, si sono verificati numerosi ulteriori cedimenti che hanno interessato diversi locali dell'abitazione.
L'ultimo episodio, verificatosi il 21 dicembre 2025, è avvenuto mentre mi trovavo all'interno del bagno, determinando una situazione di concreto pericolo per la mia incolumità.
Nonostante la conclusione dei lavori nell'appartamento sovrastante (avvenuta indicativamente nel mese di settembre 2025), gli episodi di cedimento sono proseguiti anche successivamente alla fine del cantiere.
Ad oggi, a distanza di oltre un anno dal primo evento, la situazione non risulta ancora definitivamente risolta.
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Situazione attuale
L'immobile presenta tuttora numerose criticità.
In particolare:
- persistono crepe e lesioni diffuse nei soffitti;
- il quadro fessurativo continua progressivamente a deteriorarsi;
- sono ancora presenti porzioni interessate dai precedenti cedimenti;
- il lavabo danneggiato non è mai stato sostituito;
- non è stato ancora effettuato un intervento definitivo di ripristino;
- permane una situazione di incertezza circa la piena sicurezza dell'immobile.
Tali circostanze sono state nuovamente comunicate sia al Sig. T. L. sia al proprietario G. M. in data 8 giugno 2026, segnalando il progressivo aggravamento delle condizioni dell'appartamento.
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Attività svolte personalmente
Fin dal primo episodio mi sono personalmente occupata della gestione dell'intera vicenda.
In particolare ho provveduto a:
- documentare fotograficamente tutti gli eventi;
- predisporre una cronologia dettagliata dei cedimenti;
- organizzare sopralluoghi tecnici;
- reperire professionisti;
- richiedere preventivi;
- commissionare una perizia tecnica all'Ing. G.........;
- predisporre la richiesta formale di risarcimento;
- mantenere i rapporti con il proprietario dell'immobile, con il proprietario dell'unità sovrastante e con i tecnici coinvolti.
Tale attività ha comportato un considerevole impiego di tempo, energie e risorse personali, incidendo in maniera significativa anche sulla mia attività lavorativa.
Oltre ai danni materiali arrecati all'immobile, la situazione ha determinato rilevanti conseguenze personali.
In particolare ho subito:
- perdita del pieno godimento dell'immobile;
- continuo stato di preoccupazione dovuto alla possibilità di nuovi cedimenti;
- disagio abitativo protrattosi per oltre un anno;
- ripetute attività straordinarie di pulizia conseguenti ai distacchi di intonaco;
- necessità di coordinare tecnici, imprese e sopralluoghi;
- numerose interferenze con la normale attività lavorativa;
- perdita di tempo per la gestione della vicenda;
- limitazioni nell'utilizzo di alcuni ambienti dell'abitazione;
- persistente stato di insicurezza derivante dal mancato completamento degli interventi di ripristino.
In data 24 aprile 2026 ho trasmesso formalmente al Sig. T. L. una richiesta di risarcimento quantificata in € 7.000, riferita esclusivamente ai danni e ai pregiudizi direttamente subiti dalla sottoscritta.
Tale importo non comprende i costi necessari al ripristino edilizio dell'immobile, che riguardano la proprietà.
Successivamente ho inviato ulteriori comunicazioni e solleciti, chiedendo espressamente conferma che la mia richiesta personale fosse stata integralmente trasmessa alla compagnia assicurativa nell'ambito del sinistro aperto.
Ad oggi non ho mai ricevuto alcuna risposta specifica su tale circostanza.
Rapporti con il Sig. T. L.
L'unico riscontro ricevuto consiste nella comunicazione con la quale il Sig. L. ha riferito:
- dell'apertura del sinistro assicurativo in data 3 dicembre 2025;
- dell'invio della documentazione richiesta dalla compagnia.
Non è mai stato chiarito se anche la mia richiesta di risarcimento personale sia stata trasmessa integralmente e sia oggetto di valutazione.
Alle successive richieste di chiarimento non è stato fornito alcun riscontro.
Considerata la persistente inerzia nella definizione della vicenda, mi sono personalmente attivata per reperire imprese in grado di eseguire gli interventi di ripristino.
L'intenzione è quella di procedere comunque ai lavori entro il periodo estivo, d'intesa con il proprietario dell'immobile, al fine di ripristinare condizioni di normale abitabilità e sicurezza. Con il presente fascicolo chiedo di valutare:
Chiedo di valutare:
1. la fondatezza della richiesta di risarcimento personale già avanzata;

RISPOSTA

È sicuramente fondata al punto di vista giuridico, secondo la granitica giurisprudenza della Corte di Cassazione. Mi riferisco in particolare alla Cassazione civile sez. III ordinanza del 5 maggio 2020, n. 8466: “il conduttore ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno nell'uso o nel godimento dell'immobile locato, avendo un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità contro l'autore di tale danno, ai sensi dell'art. 1585, comma 2, del codice civile”. Ovviamente la tua richiesta risarcitoria deve essere limitata al danno da mancato godimento, perché non avresti titolo giuridico per chiedere un risarcimento per i danni cagionati alla proprietà;
quest'ultima richiesta di risarcimento danni deve essere presentata dal proprietario.

2. L'eventuale responsabilità del Sig. T. L.;

RISPOSTA

Una responsabilità piena, comprovata da apposite perizie e soprattutto diretta nei tuoi confronti, potendo agire nei suoi confronti con atto di citazione al tribunale civile (con ricorso al giudice di pace, se il risarcimento richiesto non supera 10.000 euro).

3. La possibilità di ottenere il risarcimento dei danni personali subiti;

RISPOSTA

La probabilità di ottenere questo risarcimento è molto alta, parlerei quasi di certezza, a patto di procedere con atto di citazione al tribunale civile.
Non posso escludere che l'importo del risarcimento quantificato dal giudice, possa essere inferiore a 7.000 euro, essendo limitato al danno dal mancato godimento dell'abitazione concessa in locazione.

4. La correttezza della gestione della pratica assicurativa;

RISPOSTA

L'assicurazione copre il danno alla proprietà, quindi non ti riguarda.
Il danno da mancato godimento dell'abitazione deve essere richiesto al T. L., con atto di citazione al tribunale civile (oppure con ricorso al giudice di pace se per importo inferiore a 10.000 euro).

5. Se la mia richiesta avrebbe dovuto essere integralmente trasmessa alla compagnia assicurativa;

RISPOSTA

Anche se l'avesse fatto, la compagnia assicurativa non copre questo danno, non trattandosi di un danno riferibile alla proprietà ma al godimento del conduttore.

6. L'opportunità di procedere mediante diffida formale o altra iniziativa;

RISPOSTA

Sì, certo, devi procedere con atto di citazione al tribunale civile, per ottenere il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile. Consiglio di dettagliare meglio la tua diffida. Ad esempio, se non hai potuto soggiornare nell'immobile, dove ti sei rifugiata? In un B&B? hai conservato le ricevute?
Questa tipologia di danno è sicuramente risarcibile per intero.

7. La strategia più efficace per ottenere il riconoscimento del risarcimento.

RISPOSTA

Procedere con atto di citazione al tribunale civile competente territorialmente in ragione della residenza del proprietario dell'appartamento sovrastante.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1585 del codice civile