Impugnare nuove tabelle millesimali errate che considerano le superfici e non i volumi

Ho una domanda che riguarda la tabella dei millesimi condominiali redatte da un tecnico. Nella relazione che presenta il lavoro eseguito non si fa alcun riferimento alla normativa utilizzata relativamente ai coefficienti applicati. Mi risulta che tali coefficienti sono indicati dalla circolare 12480/66.

RISPOSTA

Esatto.
La circolare non è vincolante per il tecnico incaricato, tuttavia la scelta di discostarsi dai criteri di cui alla suddetta circolare, deve essere motivata congruamente.
In allegato la circolare 12480/66.

I coefficienti di cui si è servito il tecnico si discostano sensibilmente da quelli citati nella suddetta circolare particolarmente quelli relativi a prospetto/veduta e a luminosità. Infatti mentre la circolare esplicita che tali coefficienti non dipendono dal piano, che viene valutato con apposito coefficiente, il tecnico ha usato valori che crescono con l'aumentare del piano, arrivando fino a un massimo di 1,070 per il coefficiente di prospetto e a un massimo di 1,095 per quello di luminosità.

RISPOSTA

Per carità, una simile scelta è legittima nella misura in cui viene congruamente motivata dal tecnico redattore delle tabelle.
In considerazione della particolare situazione di fatto del condominio, per quale motivo il tecnico ha deciso di utilizzare valori crescenti in ragione dell'aumentare dei piani?!
Se si tratta di un normalissimo condominio, come tutti gli altri … cosa ha spinto il tecnico a discostarsi dai criteri della circolare?

In questo modo il coefficiente di piano viene considerato tre volte e non solo perché i coefficienti di prospetto e veduta risultano talvolta superiori al coefficiente di piano, comportando una sensibile maggiorazione nella valutazione dei millesimi di un appartamento situato ai piani più alti ( sette, senza pianterreno).
Il tutto senza che sia stata data adeguata motivazione.

RISPOSTA

Il motivo dell'illegittimità, è appunto l'assenza di motivazione!
La discrezionalità tecnica del professionista incaricato della redazione o aggiornamento delle tabelle, deve essere motivata, nonché basata su dati rilevati correttamente.
Innanzitutto devi votare contro in assemblea, mettendo a verbale il motivo del tuo dissenso.
Ricordo che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1. Quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. Quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Quale maggioranza?
Un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso in cui l'assemblea dovesse approvare queste nuove tabelle, dovrai impugnarle con atto di citazione al tribunale civile, entro il termine di 30 giorni, di cui all'articolo 1137 II comma del codice civile: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
Non possiamo escludere che le motivazioni delle scelte del tecnico siano esplicitate durante l'assemblea e messe a verbale.

Inoltre, al di là di veri e propri errori, come diverse valutazioni di orientamento per stanze sovrapposte, ai balconi e terrazze viene attribuito un coefficiente 1,050 in una compilazione eseguita tenendo conto delle superfici e non dei volumi.

RISPOSTA

Il lavoro non è corretto!
Va bene che la circolare non è vincolante e che il tecnico può fare scelte discrezionali, ma facciamo fatica a trovare un buon motivo per tenere conto delle superfici e non dei volumi, ai fini della redazione delle tabelle!

Chiedo gentilmente se si può ritenere corretto il lavoro eseguito dal tecnico in questo modo e, nel caso non lo sia, cosa si deve fare per ottenere una nuova valutazione.

RISPOSTA

Non è corretto.
La scelta di considerare le superfici anziché i volumi, è ingiustificabile nemmeno facendo riferimento alla discrezionalità tecnica del professionista incaricato.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1136, 1137 del codice civile
• Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480 Ministero dei lavori pubblici – Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.